Últimamente algunos clientes tienen dudas al respecto de ambos documento, intentaremos explicar cual es el origen de ambos (normativamente hablando), que objetivos se persigue con su implantación y cómo se debe realizar dicho trámite para que sea efectivo y de provecho para el cliente final, ya sea un promotor de obra nueva o autopromoción, una comunidad de propietarios de edificio ya existente o cualquier otro destinatario de este LIBRO DEL EDIFICIO.
LIBRO DEL EDIFICIO (LE) – qué es, contenido y otros puntos importantes:
Se trata de un documento obligatorio, compuesto por escritos y documentos gráficos, que recoge toda la información relevante sobre la construcción, el mantenimiento y la conservación de un edificio. Atendiendo al art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) debe entregarse a todos los usuarios finales del edificio. Su finalidad es garantizar la seguridad, la calidad y la funcionalidad de las edificaciones, así como facilitar su gestión y su uso.
Según la Ley 38/1999, el Libro del Edificio se debe realizar de cualquier uso, no solo del uso residencial vivienda.
- A nivel autonómico, la legislación solo se ha desarrollado para el uso residencial vivienda.
Cuando la persona promotora coincide con la adquiriente del edificio, es decir, en los casos de autopromoción, también deberá existir Libro del Edificio.
En el proyecto de ejecución, las Instrucciones de Uso y Mantenimiento, así como su visado, son obligatorios.
El libro del edificio debe contener toda la información técnica, administrativa y legal relacionada con el edificio, esta va desde que surge el proyecto hasta su entrega al propietario. Según el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, el libro del edificio debe incluir, al menos, los siguientes apartados:
Datos generales del edificio, incluyendo: ubicación, superficie, uso, número de plantas, etc.
- Datos del promotor, del proyectista, del constructor, del director de obra, del director de ejecución de obra y de los agentes intervinientes.
- Proyecto de ejecución del edificio, con los planos, las memorias, los cálculos, los presupuestos y los pliegos de condiciones.
- Licencia de obras y demás autorizaciones administrativas necesarias para la construcción del edificio.
- Acta de recepción del edificio por parte del promotor y del propietario, con la fecha de entrega y las posibles reservas o reclamaciones.
- Certificado de final de obra, con la declaración de que el edificio se ajusta al proyecto y cumple con las normas técnicas y de calidad.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, con las recomendaciones para garantizar su correcto funcionamiento y su conservación. Van encaminadas a conocer las operaciones que periódicamente se precisan acometer en el edificio para preservar la funcionalidad y estética.
- Garantías de los materiales, los equipos y las instalaciones del edificio, con los plazos y las condiciones de su vigencia.
- Inspecciones técnicas y revisiones periódicas del edificio, con los informes y los resultados de las mismas. Intervenciones posteriores en el edificio, con las modificaciones, las reparaciones, las reformas o las ampliaciones que se hayan realizado.
Se trata, pues, de una herramienta imprescindible para los propietarios y los usuarios de los edificios, ya que recoge toda la información necesaria para garantizar su seguridad, su calidad y su funcionalidad. Por eso, es importante que se lo solicites al promotor o al constructor cuando adquieras una vivienda o un local comercial, y que lo conserves y lo actualices durante toda la vida útil del edificio.
LIBRO DEL EDIFICIO EXISTENTE (LEE) – nueva exigencia, normativa y qué debe detallar:
El Libro del Edificio Existente es obligatorio para la obtención de algunas ayudas y además, en Navarra, existe la particularidad de que también será obligatorio para los edificios de vivienda colectiva que deban realizar el Informe de Evaluación del Edificio, no así en Euskadi.
Su origen son los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del PRTR. Es un instrumento para promover actuaciones de rehabilitación integral de los edificios, a partir de un diagnóstico preciso sobre su situación y de su potencial de mejora.
La normativa estatal que lo regula es el Real Decreto 853/2021 y hay diversas normativas a nivel autonómico que lo desarrollan e implementan su aplicación a edificios existentes:
- En Euskadi para los programas 3, 4 y 5 conforme a las Orden de 21 de junio de 2022, del Consejero de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes por la que se establecen las bases y se regula la convocatoria pública de ayudas con relación a los programas de ayudas de rehabilitación de los edificios residenciales y viviendas para el fomento de su eficiencia energética recogidos en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los Programas 3, 4 y 5 en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia – Financiado por la Unión Europea – NextGenerationEU.
- En Navarra también para los programas 3, 4 y 5 y su respectivas resoluciones 901/2022, 874/2022 y 135/2022 por la que se aprueba la convocatoria de subvenciones para actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes, así como las bases reguladoras de dichas subvenciones, «EDIFICIOS MRR 2023» etc…
Es un documento que describe el inmueble, la configuración y el material que lo conforma. Incorpora también las instrucciones de uso y mantenimiento. Todo ello permite programar en el tiempo las tareas de conservación y prever gastos con el fin de alargar la vida útil de nuestro edificio. Los edificios más recientes ya disponen de esta herramienta, pero no es habitual en los construidos hace 20 o más años.
OBJETIVOS PRINCIPALES DE AMBOS LIBROS:
La principal función del libro del edificio es proporcionar información clave en una situación de emergencia o siniestro. Es importante, por tanto, que se haya incluido toda la documentación a lo largo del tiempo. Así los vecinos podrán saber a quién dirigirse en caso de tener que realizar reclamaciones ante, por ejemplo, defectos de construcción en las viviendas.
En definitiva:
- Proporciona información sobre la construcción del edificio.
- Ayuda en la gestión y el mantenimiento del edificio.
- Facilita la venta o el alquiler del edificio.
- Sirve como herramienta de consulta para los usuarios del edificio.
Es importante que el libro del edificio se actualice regularmente y se conserve en un lugar seguro y accesible para su consulta por parte de los propietarios, administradores y usuarios del edificio.
Las comunidades de propietarios en España tienen diversas obligaciones legales respecto al libro del edificio:
- Conservación y actualización: la comunidad de propietarios debe conservar el libro del edificio en buen estado y actualizarlo regularmente, incorporando toda la información relevante relativa a la conservación, mantenimiento y reformas del edificio.
- Acceso y consulta: debe permitir el acceso y la consulta del libro del edificio por parte de los propietarios, usuarios y cualquier otra persona que tenga interés legítimo.
- Custodia y responsabilidad: la comunidad de propietarios es responsable de la custodia del libro del edificio y debe garantizar que esté en un lugar seguro y accesible para su consulta.
